Japanin asuntomarkkinat

29 Oct

houses

Olen aina ollut sitä mieltä että omistusasunto on usein järkevin ratkaisu asumiseen Suomessa, erityisesti nuorille aikuisille. Toki tämän asumismuodon soveltuvuus riippuu muutamista ehdoista (alkuvarallisuus, lainan takaaja, työpaikan liikkuvuus), mutta niiden täyttyessä harvoin on syytä vuokra-asumiseen. Suomessa asunnon ostamiseen tarvittavan lainan kuukausittaiset lyhennykset ja kulut ovat usein samassa hintatasossa kuin vastaavankokoisen vuokra-asunnon kuukausittainen vuokra. Lisäksi kasvukeskuksissa voi olettaa asunnon arvon laskevan hitaasti tai joissain tapauksissa jopa kohoavan. Yli kymmenen vuotta sitten pääkaupunkiseudulta ostamani asunnon hinta-arvio on kasvanut inflaatio mukaan lukien 40-50% ostohinnasta. Käytännössä lainaa lyhentävä omistusasuntolainen maksaa asuntoa kohti 100% omistusta pala palalta, kun taas vuora-asuja vain paisuttaa vuokranantajan tilipussia hyötymättä itse mitään. Eli omistusasuntoja voi pitää eräänlaisena investointina (vaikka joidenkin mielestä asuntojakin pitäisi pitää kulutushyödykkeinä, eikä niiden hinta tulisi käytön aikana kasvaa). Asuntomarkkinat ovat melko erilaiset Japanissa ja tässä artikkelissa kirjoitan hieman siitä ihan maallikon näkökulmasta. Tämä on tavallaan jatkoa aikaisemmalle artikkelille, jossa käsittelin tyhjien asuntojen määrää Japanissa.

Kuten edellisessä jutussa pikaisesti mainitsin, käytettyjen talojen markkinat ovat lähes olemattomat Japanissa. Koti ei ole investointi, vaan sitä voisi ennemminkin verrata auton ostamiseen. Ja tämä koskee myös muuttovoittopaikkakuntia, joissa voisi kodin arvon nousevan kun alueen haluttavuus kasvaa. Jopa Tokiossa kodin arvo alkaa laskemaan sillä sekunnilla, kun avaimet on saatu käteen. Erona onkin että tontin arvo näillä alueilla pysyy samana tai jopa kasvaa, mutta itse rakennus on eteenpäinmyynnin koittaessa vain ylimääräinen iso roska tontilla. Sijainti ja tontti ovat tärkeitä asuntomarkkinoilla Suomessa, mutta Japanissa ne ovat käytännössä ainoita kriteereitä, joilla on merkitystä myynnin kannalta.

Melkein kukaan ei osta käytettyä taloa kodikseen, vaan mieluummin rakentavat uuden tilalle. 87% kodinostajista valitsee uuden asunnon. Puolet japanilaisista kodeista puretaan alle 40 vuodessa ja yleisten laskelmien mukaan talo on keskimäärin arvoton jo 15-30 vuodessa rakentamisesta. Tämä tietenkin sopii varsin hyvin kiinteistöfirmoille, mutta on erittäin harmillinen seikka kodin ostajille, normaaleille keskiluokkaisille perheille, joiden koko elämän suurin hankinta tulee vääjäämättä olemaan arvoton ja hyödytön edes perinnöksi jaettavaksi. Kotien kertakäyttöisyydestä johtuen kotien remontointi ei ole suosittua, koska sillä ei voi kuitenkaan lisätä arvoa, mistä seuraa noidankehä… Asuntoja pidetään arvottomina — niitä ei pidetä kunnossa — kunto ja arvo laskee — jne. Muuttovoittotaajamissa vanhan ränsistyneen talon tilalle nousee uusi talo, jo pelkästään tontin arvon takia. Maaseudulla kukaan ei halua edes tonttia, joten taloraadot jäävät lojumaan, mistä edellisessä artikkelissa puhuinkin. Hylätyt talot ovat turvallisuusriski ja alentavat alueen arvoa entisestään. Toisenlainen noidankehä on valmis. Vaikka asuntojen purkaminen on vuosittainen kuluerä bruttokansantuotteelle (laskelmien mukaan 4%), keskushallinnolla ei ole halua katkaista kierrettä, koska talous on suurelta osin uudisrakentamisen varassa. Japanin hallitus on kuuluisa yrityksistään elvyttää taloutta isoilla rakennusprojekteilla (siksi esim. monet syrjäisetkin tiet ovat priimakunnossa, mutta käyttöön nähden ylimitoitettuja).

Asuntojen arvottomuus ei ole tuulesta temmattu ja päätetty asianlaita. Sillä on toki jonkinmoinen enemmän tai vähemmän järkeenkäypä perusta. Ensinnäkin, japanilaiset arvostavat uutuutta henkilökohtaisessa omistamisessa. Taajaan tapahtuvat maanjäristykset ovat opettaneet ihmisille asuntojen pysymättömyydestä. Tämän lisäksi asiaan vaikuttaa shintolaiset puhtauskäsitykset, minkä seurauksena uudisrakentaminen on hengellisesti suotavampaa. Tietenkään nykyajan kuluttaja ei niitä asioita edes harkitse ja nykyiset rakennuksetkin ovat huomattavasti vahvempia järistyksiä vastaan, mutta perinne asuntojen pysymättömyydestä säilyy.

Danchi

Muitakin lähihistoriasta kumpuavia syitä ilmiölle on myös. Toisen maailmansodan jälkeen oli tarve nopealle uudisrakentamiselle, vaikka materiaaleista saattoi olla pulaa. Siitä seurasi että tuon ajan rakennukset olivat pitkälti huonolaatuisia ilman kunnollista tukevaa runkoa tai eristystä. Niiden kunnostaminen ei ollut taloudellisesti kannattavaa. Toisaalta 80-lopun talouskupla Japanissa nosti tonttien hintoja pilviin ja niiden päällä nakottavia rakennuksia pidettiin tilapäisinä, joita voi vaihtaa kuin paitaa. Kuplan puhkeamisen jälkeen tonttien hinnat laskivat, muttei niin paljoa kuin voisi olettaa, koska hallitus ylläpiti keinotekoisesti niiden hintaa taantumasta huolimatta. Vanhojen rakennusten arvo toisaalta romahti täysin. Nykyiset kodit ovat laadullisesti paljon parempia ja turvallisempia, mutta silti vanha mentaliteetti markkinoilla säilyy.

Kodin arvottomuudesta on myös ainakin yksi positiivinen seuraus. Asuntojen vääjäämättömästä hinnan alentumisesta ja rajoittuneesta eliniästä johtuen ostajien ei tarvitse huolehtia jälleenmyyntiarvosta. Se antaa melko laajat vapaudet oman kodin rakennuttajalle teetättää mieluisen kodin. Lisäksi vain harvoissa kaupungeissa tai kaupunginosissa on asetuksia rakennusten ulkonäöstä ja tyylillisestä teemasta. Käytännössä talo voi olla juuri niin kummallinen kuin ostaja haluaa, koska lopulta se kuitenkin puretaan uuden rakennuksen tieltä pois. Asuinalueen luonne voi muuttua hyvinkin nopeasti. Se voi toki olla hyvä tai huono asia, riippuen omista mieltymyksistään. Rakennuskannan nopean uusiutumisen seurauksena Japanissa on maailman eniten arkkitehtejä asukasta kohden. Myös rakennustyöt työllistävät yli kaksinkertaisesti asukasmäärään nähden verrattuna länsimaihin (tämä tosin sisältää myös julkiset hankkeet).

base

Vaikka markkinat ovat suuret, niin toki kilpailu yritysten välillä on kiivasta. Tarjoukset ja mainoskampanjat ovat melko normi houkutin, mutta uusien talojen rakennuttajafirmat yrittävät saada asiakkaita myös melko kummallisilla keinoilla. Miltä kuulostaa kampanjat joissa esim. ostaja saa 10 vuoden ilmaiset burgerit tietyssä ravintolassa, kodin valmistuttua firma tarjoaa koko naapurustolle ilmaisen soba-nuudeli bileet (Edo-ajalla oli tapana tarjota sobaa uusille naapureille) tai kaupanpäälisenä 10 vuoden ilmaiset musiikit netti-streamauspalvelusta. Yhdessä kampanjassa asunnon ostaja pystyi vähentämään hintaa 1%, 3% tai 5% ratkaisemalla vaikeutuvia knoppitehtäviä.

Eli käytännössä omistusasujan edut vuokra-asujaan nähden Japanissa kiteytyy vain oman asumistyylin valinnan vapauteen ja mahdollisiin kummallisiin kampanjaetuihin. Riittääkö se kumoamaan vuokra-asumisen tarjoaman joustavuuden riippuu pitkälti yksilöstä itsestään. Henk.koht. miettisin todella pitkään ja hartaasti omistusasumista Japanissa erityisesti nykyisessä saarivaltion taloudellisessa ja demografisessa tilanteessa.

2 vastausta to “Japanin asuntomarkkinat”

  1. äiti 30.10.2014 klo 00:37 #

    Olipa tosi mielenkiintoinen juttu, valaiseva. Olen joskus miettinyt noita asioita ja maidemme eroavaisuuksia.

  2. Hanna P 12.11.2014 klo 01:37 #

    Mielenkiintoista, kiitos!

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: