Asunnon lainoittamisesta Japanissa

1 Dec

Vähän aikaa sitten kommenteissa mainittiin kiinnostusta tietää enemmän asunnon rahoittamisesta lainalla Japanissa. En todellakaan ole mikään asiantuntija ja toistaiseksi asiasta ei ole omakohtaista kokemusta, joten tämä artikkeli perustuu asiaa käsitteleviin opastuksiin ja netistä löytyviin muihin artikkeleihin. Huomauttakaa ihmeessä, jos huomaatte jotain perustavanlaatuisia virheitä.

Anyway… aloitetaan suoraan korkoprosenteista, koska se lienee selkein ja helpoin ymmärrettävä asia. Eri pankkien myöntämiä asuntolainoja voi verrata esimerkiksi täällä: http://住宅ローン比較王.com/ Sivuilta näkyy että artikkelin kirjoitushetkellä vaihtuvaprosenttiset lainat ovat alimmillaan 0,6% ja yleisesti siin’ 0,8-2,5% riippuen pankista ja lainaehdoista. Kiinteä prosentti 10 vuodelle on 1,3-3,5% haarukassa ja 20 vuodelle noin 2,0-4,2%. Laina-aika voi siis olla pidempi. Laina vain muuttuu vaihtuvaprosenttiseksi ajanjakson jälkeen. Korkoja nostettiin hieman vuosi pari sitten ”Abenomics” suunnitelmien takia, jotka ennustivat tasaista 2% inflaatiota, mutta se ei lopulta ihan toteutunut, joten pankit laskivat korkojaan takaisin.

Japanissa on erityinen kiinteän korkoprosentin laina nimeltään Flat 35. Tämä lainatyyppi on itse asiassa saman niminen riippumatta pankista, koska sen säännöt ja ominaisuudet ovat valtion säätämiä. Erityisen tästä lainasta tekee sen että kiinteän koron voi saada jopa 35 vuodelle, siksi nimi Flat 35, ja lisäksi lainan takaajana toimii valtiollinen ”The Japan Housing Finance Agency”. Kumpikin huomattavia etuja, joten ei ihme että lainan saamiselle on lukuisia ehtoja. Flat 35 lainan hakuprosessi on kaksiportainen. Ensimmäisessä alustavassa haussa kartoitetaan lainan maksajan tilanne pintapuolisesti. Lähinnä kartoitetaan vuositulot. Nyrkkisääntönä on nähtävästi vähintään 3 miljoonan jenin nettotulot vuodessa. Seuraava paljon tarkempi haku tapahtuu kun ostettavan kodin sopimukset on allekirjoitettu. Tämä tarkastus käsittää niin varallisuustietoja kuin seikkaperäisiä tietoja itse asunnosta ja tontista. Vähän erikoista että sopimus asunnosta pitää allekirjoittaa ennen kuin mahdollinen rahoitus on lyöty lukkoon, mutta usein kiinteistöfirmojen sopimuksissa on mahdollisuus peruutukseen, jos lainahakemus ei mene läpi (maksua vastaan tietenkin). Flat 35 asettaa myös ehtoja rakennettavalle kodille. Sen tulee olla tiettyjen maanjäristysturvallisuussäädösten mukainen ja lisäksi riittävän energiatehokas (joskin niiltä osin säädökset on Suomalaisesta vinkkelistä aika löysät). Sinällään ymmärrettävää että rakennuksen toivotaan olevan kestävä, koska takaajana toimii valtion virasto.

Yleensä asunnon hinnasta tulee maksaa 10% kovalla käteisellä, mutta viime aikoina 100% rahoitus on myös ollut mahdollista, joskin tällöin tarkastukset ja ehdot ovat normaalia tiukemmat tiukemmat. Täysin ilman aloitusvarallisuutta hommaa ei kuitenkaan saa käyntiin. Flat 35 hakemuksen toisessa vaiheessa täytyy olla jo asunto/tontti tiedossa, mikä tarkoittaa ainakin varausmaksun maksamista kiinteistöfirmalle (noin 100 000 jeniä). Varausmaksulla kiinteistö varataan tietyksi aikaa ja jos asiakas päättää olla ottamatta kiinteistöä rahat palautetaan (miinus mahdolliset käsittelymaksut). Varausmaksu on eräänlainen ”ollaanko sitä tosissaan” varmistus. Jos kaupat syntyy suunnitelmien mukaan, niin varat menee kiinteistön maksuun. Varausmaksu antaa mahdollisuuden muiden vaihtoehtojen kartoittamiseen, mutta ennen kaikkea antaa aikaa lainan selvittämiseen. Itse selvitykset lainan saamiseksi käsittävät normaaleja tulotietoja, varallisuustietoja, verotustietoja useilta edellisiltä vuosilta, todistukset asuinpaikasta, tontin asiakurjat ja koska leimasimet toimii allekirjoituksina Japanissa vaaditaan myös todistus rekisteröidystä leimasimesta.

Pankit eivät siis vapauta lainan varoja kunnes koti on ns. muuttovalmis. Tämä ei ole ongelma valmiiden kotien ostamiseen, mutta voi olla isokin este jos lainaa haetaan kodin rakentamiseen. Rakennuttajafirmat yleensä vaativat osan maksusta ennen kuin talo on valmis. Perinteisesti ennakkoon maksettava osuus on 20% kokonaishinnasta ja puolet ennakkomaksusta odotetaan maksettavaksi jo sopimuksen allekirjoituksen yhteydessä, ennen kuin yhtään lankkua on naulattu yhteen. Pankit toki tajuavat tämän ongelman ja tarjoavat Flat 35 lainaa edeltäviin kuluihin pienempää erikoislainaa nimeltään ”tsunagi-yushi”, ’solmintalaina’. Sen korko on yleensä normaalin kulutuslainan ja asuntolainan väliltä ja sille tarvitaan takaaja. Lisäksi erikoislainaan voi liittyä käsittelymaksuja yms. Lisäksi tsunagi-yushille pitää ottaa henkivakuutus (Flat 35 lainaan se on vapaaehtoinen). Tietenkin tuo erikoislaina on maksujen ja korkeamman koron takia pankille hyvä bisnes.

Kaikenkaikkiaan, vaikka teoriassa Flat 35 lainan voi saada 100% rahoituksella, on sen saaminen paljon todennäköisempää ja vaivattomampaa, jos asiakkaalla on varallisuutta säästössä ja omaa vakituisen (ehkä jopa elinikäisen) työpaikan. Viimeaikaisessa taloudellisessa tilanteessa, molemmat seikat ovat tosin yhä harvinaisempia.

Toki on mahdollista hakea ihan normaalia asuntolainaa, jolloin ehdot voivat olla hieman löysemmät (koska joudut itse etsimään takaajan, mikä puolestaan voi maksaa). Lainan saamista voi simuloida useilla verkkosivuilla esim. täällä www.zba.jp/home-loan ja täällä loan1192ya.com . Lainoja myöntää suuret pankkiketjut ja myös muutamat lähinnä verkon kautta toimivat rahoittajat kuten Rakuten ja Aeon. Yksi erikoinen mahdollinen rahoittaja on Japan Agriculture (JA), joka on eräänlainen maatalousyrittäjien kattojärjestö. Normaalin asuntolainan rahat saattaa saada käteen ennen kuin asunto on valmis. Erityisesti silloin jos lainan ottaa firmasta minkä kanssa rakennuttajalla on kytköksiä. Nämä kytkökset saattavat kattaa niin lainan, rakennuttajan, tontin kuin jopa asunnon ikkunat ja vesihanat. Ostajalle ne tarjoaa helppoutta, kun kaikkea ei tarvitse erikseen hakea ja selvittää, mutta toki systeemi rajoittaa valinnanvaraa ja todennäköisesti nostaa hintaa kilpailutuksen puutteen takia. Lainoja kilpailuttaessa kannattaa olla erittäin tarkkana (niinkuin Suomessakin). Koron lisäksi lopullisiin kustannuksiin vaikuttavat mahdolliset takausmaksut, vakuutukset ja käsittelymaksut sekä mahdollisuus takaisinmaksusuunnitelman muutoksiin.

Paljon mietittävää yleensä koko elämän suurinta ostosta varten.

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: